10 апреля, 2022

Как Covid-19, новое правительство, экономические потрясения и глобальные события повлияют на основной рынок недвижимости Черногории.

Автор: Kieran Kelleher, основатель и управляющий директор Dream Estates Montenegro

Dream Estates Montenegro (Savills Montenegro) работает в Черногории уже 17 лет. Помимо традиционного агентства недвижимости, которое успешно реализовало более 500 сделок, компания оказывала консультационные услуги по развитию для большинства крупных инвестиционных проектов, таких как Porto Montenegro, Portonovi, Luštica Bay и недавно анонсированного Ritz Carlton Montenegro. Консультации охватывают «обеспечение того, что требуется рынку», генеральное планирование, финансовое технико-экономическое обоснование, внедрение гостиничного бренда и все услуги по разработке.

В этом уникальном блоге мы смотрим вперед, в каком направлении движется рынок в следующие критические 6 месяцев, и даем ценные советы о том, где лучше всего инвестировать в эти неопределенные времена. Рынок развернулся на 360 градусов, чтобы стать рынком покупателя, и настало время для проницательных инвесторов сделать стратегические покупки, которые принесут значительную прибыль, когда рынок вернется в нормальное состояние во второй половине 2021 года.

Здесь мы сосредотачиваемся за пределами блестящих новых курортов, но концентрируемся на рычагах воздействия, которые впечатляющие инвестиции в страну принесут инвесторам, и на тех областях, которые, скорее всего, обеспечат хороший рост капитала за счет сочетания более низкого предложения в некоторых областях и увеличения числа дисконтированных недвижимость от увлеченных продавцов и акцент на особые свойства, которые будут искать будущие покупатели.

Сэкономьте время и силы и читайте дальше.

Когда наши уважаемые клиенты связываются с нами или посещают наш красивый офис в Которе, их первые вопросы: Где я могу инвестировать в Черногорию:

а) гарантия собственности,

б) хороший прирост капитала в ближайшие годы,

в) оптимальная доходность (аренда) и

г) Место, где я иногда могу повеселиться, когда решаю приехать?

д) Хорошие рыночные скидки

Наш первый совет — избегать недвижимости в Будве и к югу от Ульцинга и столицы Подгорицы. По прогнозам, в регионе Будва и Подгорице в следующие шесть месяцев цены упадут сильнее всего, поскольку предложение значительно превышает спрос. В этих районах на рынке есть сотни, если не тысячи квартир. Спрос очень низкий и сокращается со стороны местных жителей и иностранцев. Предложение продолжает поступать на рынок как в Будве, так и в Подгорице. Этим регионам потребуется 2-3 года, чтобы распродать избыточные запасы на рынке и вернуться к уровням, существовавшим до COVID-19, и даже в этом случае рост капитала в ближайшие годы будет медленным. Многим застройщикам и продавцам придется снизить цены на 20-30%, чтобы найти покупателя. Даже с такой скидкой в ближайшие 5 лет не удастся получить достойный прирост капитала.

Побережье Черногории

По иронии судьбы, наши клиенты, которые приобрели недвижимость через нас 10 лет назад, например, в Будве, теперь продаются и перемещаются в наши ТОП-3 МЕСТА ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ — где наши клиенты изменили свои требования к инвестициям и образу жизни и хотят перейти к спокойствию, исторические места вдали от бума! Будвы! Ожидается, что в Будве появится еще больше зданий, и все зеленые зоны исчезнут в Будве в соответствии с территориальными планами. Движение затруднено. Парковка тем более, а количество новых 3-звездочных квартир, появившихся на рынке в последние годы, ошеломляет, наводняет рынок и вызывает переизбыток предложения, который повлияет на рост капитала с годами. Доходность от аренды даже до Covid-19 оставляет желать лучшего, поскольку предложение снижает средние суточныеставки.

Будва — рост капитала маловероятен в ближайшие 5 лет

Затем на нашей карте мы переместимся к 5-звездочному фьорду (Золотой треугольник, который соединяет Герцег-Нови, Тиват и Котор) и к ТОП-3 МЕСТА ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЧЕРНОГОРИИ, ЧТОБЫ ПОЛУЧИТЬ ПРЕИМУЩЕСТВА ТЕКУЩИХ ИНВЕСТИЦИЙ В ЭКОНОМИЧНЫЕ КУРОРТЫ.

В течение следующих 5-7 лет 3,5 миллиарда евро будут инвестированы в многофункциональные курорты «золотого треугольника» (примером является Porto Montenegro, который будет продолжать расширяться). Как говорится, прилив поднимает все лодки, и этот район существенно выиграет от перехода от массового туризма к интегрированным курортам для богатых. если ты вы можете себе это позволить, конечно, вы можете купить внутри одного из этих величественных и блестящих новых проектов. Но мы стремимся извлечь выгоду из инвестиций в курорты в этом районе и инвестировать близко, но не в сам проект. Porto Montenegro и Regent Hotel, Luštica Bay и The Chedi Hotel, Ritz Carlton Montenegro, Four Seasons Blue Horizon, Portonovi и One & Only Hotel — вот лишь некоторые из тех инвестиций, которые осуществляются в настоящее время. Итак, где и как инвестор может удовлетворить 5 ключевых требований своей инвестиционной стратегии, перечисленных выше

1. ТИВАТ — ЗА ПРЕДЕЛАМИ ПОРТОЧЕРНОГОРИИ

Когда мы впервые приехали в 2004 году, в Тивате (наверху светло-зеленым) были самые дешевые цены на недвижимость на всем Адриатическом побережье. Сегодня Тиват — самая дорогая недвижимость от Задара в Хорватии до самого южного побережья Черногории, кроме Дубровника. Помните, мы исключаем Порто Монтенегро (PM). Мы покрываем только непристойные проекты в непосредственной близости от ПМ. PM продолжит расширяться и потратит еще 500 миллионов евро в течение следующих десяти лет, чтобы завершить проект и продолжать становиться игровой площадкой для мега-богатых. Как видно из диаграммы выше, рост непревзойденной недвижимости в Тивате обусловлен исключительно тем, что мы называем «эффектом Порто Монтенегро». Клиенты, которые ранее покупали в Будве, переезжают в Тиват. Он стал популярным местом для тысяч новых домовладельцев. Мы видим дальнейший рост капитала в этом районе по мере расширения PM. Спрос исходит от ключевых менеджеров среднего и высшего звена PM для долгосрочной аренды, первых местных домовладельцев (которые видят Тиват как лучший город на побережье для круглогодичного проживания) и иностранных инвесторов, которые согласны с тем, что возможен дальнейший рост, урожайность хорошая, а покупатели любят находиться рядом с самим PM. В Тивате по-прежнему есть место для признательности: здания и апартаменты очень хорошего качества продаются по цене около 2500 евро / м2. Это новые здания, поэтому право собственности ясно. Доходы от сдачи в аренду представляют собой комбинацию долгосрочной аренды вне сезона и краткосрочной аренды в сезон, и в сочетании хорошо продаваемая и управляемая недвижимость приносит до 5% годовых. Отметьте Тиват на своей карте как одно из трех лучших мест для инвестиций. Как уже упоминалось, это рынок покупателя, и некоторые продавцы, особенно иностранцы, очень заинтересованы в продаже из-за частных проблем в их родной стране с их работой и экономикой. Мы можем помочь вам определить недвижимость, которую можно купить со скидкой до 20% от текущей рыночной цены. Мы избавим вас от хлопот, связанных с переговорами, так как знаем, кто хочет продать, а кто может переждать кризис. К лету следующего года цены в Тивате вернутся к уровням, существовавшим до COVID-19, так что можно сразу же получить прирост капитала, купив подходящую недвижимость.

Вот несколько примеров того, что вы можете получить за свои деньги.

Квартира в новом комплексе в Тивате, Доня Ластва / Студия / 1 Ванная / Терраса / Общая площадь: 30 м2 / Цена: 69,500 € Link

2. Рассчитывайте на Котор!

Котор Рива в утренние часы

Давайте перейдем к делу. До Covid-19 Старый город Котора был на грани бума в цене. В течение нескольких лет город находился в состоянии застоя — поскольку российские покупатели не были заинтересованы вкладывать деньги в залив, но теперь стоимость невероятна, доходность от аренды — лучшая из возможных в Черногории (да, иностранцы хотят оставаться в стенах Старого города) и в настоящее время в городе очень хорошо организовано управление шумом, и все больше и больше отличных ресторанов и западных европейцев находят все больше и больше. Котор на 50-70% дешевле Старого города Дубровника на квадратный метр! Но в этом году спрос вернулся со стороны местных жителей и иностранцев, которые осознают тот факт, что а) Котор уникален и никогда не может быть воспроизведен — как покупка произведений искусства. б) это город, находящийся под защитой ЮНЕСКО, и в) средние цены от 2000 до 2500 евро за м2 явно представляют собой невероятную ценность. г) доходность от аренды увеличивается с каждым годом по мере продления сезона. Помимо близлежащего аэропорта Тиват (15 минут от Котора) и аэропорта Дубровника, в хороший пограничный день, менее чем в 2 часах езды от Котора. Аэропорт Дубровника ежегодно расширяется, планируя принимать до 4 млн пассажиров. Не менее впечатляющими являются стоянки для компаний по аренде автомобилей с тысячами мест для аренды автомобилей для каждой крупной прокатной компании, большая часть которых в конечном итоге поворачивает налево, выезжая из аэропорта в Черногорию и избегая Дубровника. Мы прогнозируем, что в ближайшие 3-4 года цены в Которе вырастут более чем на 30%. Урожайность очень хорошая и ежегодно улучшается. Текущие инвесторы покупают для будущего повышения курса и будущей доходности. Также стоит отметить районы вокруг Котора — особенно «близко к набережной» старые каменные здания, например, для ремонта по хорошим ценам. Наши продажи в Старом городе Котора и его окрестностях выросли на 300% в 2019 году по сравнению с 2018 годом — хороший показатель того, что инвесторы нашли эту уникальную возможность. Оформление документов о праве собственности прозрачно, и вас поддерживают нужные специалисты. Еще раз, у нас есть ряд очень привлекательных объектов недвижимости со скидкой, в основном для продажи иностранцами, которые предлагают скидки до 20% и более. К лету следующего года цена на эти конкретные объекты недвижимости, которые уже установлены по разумной цене, вернется к ценам, существовавшим до Covid-19, поэтому можно сразу же получить выгоду, выбрав наши объекты, которые мы предлагаем. Идеальная инвестиция — в Старом городе со скидкой по сегодняшним ценам. Уникальность Старого города имеет значение даже в условиях кризиса, но у нас есть несколько иностранных продавцов, которые хотят уйти с рынка, и мы можем договориться о скидках от вашего имени.

Здесь вы можете увидеть несколько примеров того, что можно получить за свои деньги в стенах Котора.

Красивый люкс в Старом городе Котора / 3 спальни / 2 ванные комнаты / Общая площадь: 89 м2  / Цена: 270,000 € Link

Двухкомнатная квартира в прекрасном месте в Которе, Доброта / 1 спальня / 1 ванная комната / терраса с видом на море / Общая площадь: 55 м2 / Цена: 120,000 € Link

3. Район Кумбор (Герцег-Нови) — новичок в районе

Если вы посмотрите на цены в Херцег-Нови на диаграмме выше, вы заметите, что сегодня в этом районе самые низкие цены на недвижимость в Черногории (и Хорватии!). Вы видели, что случилось с ценами в Тивате с «Эффектом Порто Монтенегро». Портонови (Польша) в Кумборе, недалеко от Герцег-Нови, на сегодняшний день инвестировал 500 миллионов евро и завершит строительство курорта с общими затратами в 1,1 миллиарда евро к концу следующего года. 1,1 миллиарда евро на 24 га земли. Это роскошь высшего качества. Цены на курорте колеблются от 500 000 евро за студию. Стоимость вилл One & Only начинается от 10 млн евро. Пристань для яхт, сочетающая рестораны и магазины, есть пристань для яхт и многое другое на этом захватывающем новом курорте.

Мы прогнозируем, что эффект PM также будет возникать вокруг PN. Можете ли вы поверить, что сейчас вы можете купить квартиру в пешей доступности от курорта PN за 60 000 евро? При такой низкой стоимости капитала возможна доходность до 5%. Прогулка до первого отеля One & Only в Европе и курорта, который радушно принимает всех соседей. Цены начинаются от 1500 евро за м2, близко к PN. То, что цены в районе Кумбор существенно вырастут, не является революционным, это эволюционно. Предоставление аренды является серьезной головной болью для PN при размещении ключевого персонала, поэтому доходы от аренды превосходны для долгосрочных арендаторов с высокими фишками. Когда PN будет завершена, краткосрочная аренда превзойдет ожидания, поскольку PN является полностью открытым курортом для общественности. Вы можете жить на улице за 10% -20% от стоимости недвижимости внутри ворот. Да, мы уверены, что будет эффект PN, как и то, что произошло в Тивате с PM. Здесь также доступны скидки на ряд объектов недвижимости, которые станут отличным вложением в следующие 2-3 года.

Вот пример того, что вы сейчас можете получить за свои деньги — просто потрясающая цена.

Виллы Sunvalley в Кумборе, Херцег-Нови / 4 спальни / 3 ванные комнаты / Общая площадь: 266м2 / Вид на Бока-Бэй / Цена: 320,000 € 

В заключение, избегайте Будвы и южнее Улциня и столицы Подгорицы. Оба они столкнутся со значительным избытком предложения и застойным рынком в течение некоторого времени. Сосредоточьтесь на заливе, недвижимость со скидкой до 20% от сегодняшней стоимости, и эти цены будут расти быстрее из-за отсутствия спроса и предложения, которое вернется следующим летом.

Итак, поехали. Сэкономьте время, силы и головную боль — не ищите больше нигде. Это 3 лучших места для инвестирования в Черногории, помимо новых шикарных курортов! Свяжитесь с нами по адресуinfo@dreammontenegro.com или позвоните на чашку кофе в наш офис в Старом городе Котора, прямо напротив отеля Astoria.


© 2020. Dream Estates Montenegro registered as Montenegro Investment Services doo. All Rights Reserved.
 The opinions expressed are those of the author, a market expert, and do not constitute any guarantees from Dream Estates Montenegro or our partners.